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Dictionnaire viager

Le viager en France.
«Rien n’est plus fort qu’une idée dont le temps est venu».

Le viager est une variante de la vente immobilière.

Avec la baisse du nombre d’actifs et l’augmentation du nombre de retraités, les équilibres sur le marché du travail et sur les systèmes de retraite et santé vont connaître des modifications profondes.

Ce sont principalement des personnes d’un certain âge ou à la retraite qui vendent en viager leur bien afin d’obtenir un complément de revenus tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente en viager, assurer un complément de revenu à vie, bénéficier des avantages fiscaux significatifs et anticiper la succession.

Le vendeur du bien en viager est nommé en droit : le « crédirentier » car il est le créditeur de la rente, l’acheteur est appelé le
« débirentier » car il sera le débiteur de la rente.

L’achat en viager peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente. La vente d’un bien en viager comporte un avantage fiscal pour le créditrentier et le débirentier.
Le viager s’applique en général surtout à des ventes d’appartements, de maisons ou de terrains.
C’est un notaire qui rédige le contrat de vente en viager.
Dès la signature de l’acte de vente en viager, l’appartement, la maison, ou le terrain devient la propriété de l’acheteur.

Le viager est un type d’investissement exclusif, solution sur-mesure s’adaptant parfaitement aux intérêts des acheteurs et des vendeurs.

Le Bouquet

On appelle LE BOUQUET, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager.
Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur.
Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur.
Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire.
Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur.
Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée.

Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien.
Il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet.
Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie.
Avec un bouquet, le vendeur peut rembourser les dettes (notamment pour rembourser une hypothèque).
Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager.
En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important.

La Rente viagère

La Rente viagère est une somme périodiquement versée à vie au crédirentier.
Le débirentier s’engage à verser cette redevance au bénéficiaire en échange d’un bien immobilier.
L’arrérage est le nom également défini pour une rente. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes.
Si la rente est fixée aux deux conjoints, lorsqu’il y a décès d’un des deux époux, la rente continue à être versée au conjoint survivant. La rente et le droit d'habitation à vie protègent le conjoint.

Plusieurs critères définissent le montant de la rente.
Elle est établie entre les parties librement suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier en tenant compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur. La rente varie beaucoup suivant l’âge.
La rente viagère peut être versée une fois par an ou tous les mois, tous les trimestres.
La rente est une bonne formule pour un complément de revenu ou de retraite.

L'Usufruit

Le mot usufruit vient de l’association de : l’usus qui est le droit d’user d’une chose et le fructus (tous deux viennent du latin : « usage » et » Jouissance ») qui est le droit de disposer d’une chose. L’abusus est lui, le droit de disposer d’une chose et de l’aliéner.
Ces trois droits forment le droit de propriété. L’usufruit est le droit d’habiter ou de se servir d’un bien sans devoir s’en déposséder (maison, mobilier etc…) mais également de percevoir des dividendes, des loyers, des revenus.
L’usufruit s’arrête lorsque l’usufruitier décède ou libère le logement conformément aux prescriptions rédigées dans l’acte notarié, à savoir la clause de libération permet au créditrentier de continuer a bénéficier de sa rente jusqu’à la fin de sa vie et au débitrentier de disposer pleinement du logement.

Le nu propriétaire devient plein propriétaire une fois l’usufruit éteint. L’usufruit en droit se défini comme le droit de jouir d’une chose et d’en conserver la substance alors que quelqu’un d’autre en a la propriété. L’usufruit peut être viager ou temporaire.

Débirentier-Crédirentier

Le vendeur en viager d’un bien est appelé : le crédirentier.
La personne qui se porte acquéreur du bien en viager est appelée : le débirentier.

Le Débirentier verse le bouquet et doit payer la rente.
Dans le cas où le débirentier n’est plus en mesure de s’acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier peut demander la restitution de son bien et peut avoir le droit de faire prononcer la résolution de la vente.
Si le débirentier décède, ce sera à la charge de ses héritiers d’assumer le versement de la rente au crédirentier, qu’il habite ou pas le bien.

Le vendeur d’un bien en viager est appelé le crédirentier. Le crédirentier perçoit un capital appelé le bouquet, et ceci immédiatement, puis ensuite une rente lui apportant un complément de revenu régulier en plus de sa retraite.
Pour le crédirentier, le fait de percevoir une rente à vie lui permet de garder son pouvoir d’achat et de subvenir à ses besoins à de meilleures conditions et surtout de rester dans son logement, s’il est vendu en viager occupé.

Viager libre-Viager occupé

La vente d’un bien peut se faire en viager libre ou viager occupé.

Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose complètement du bien et l’occupe ou le loue comme il l’entend.
En compensation il doit s’acquitter de tous les travaux, frais d’entretien, charges….
Le viager libre reste plus rare par rapport au viager occupé. Le bouquet et la rente viagère du viager libre sont supérieurs au viager occupé car la répartition se fait différemment. Le viager libre ou le viager occupé garantissent au vendeur le versement d’une rente viagère à vie. Le calcul de la rente pour un viager occupé est plus complexe car elle prend en compte plus de critères.

Un viager occupé peut être consenti à tout âge, cependant un minimum de 70 ans reste requis afin de trouver un acquéreur rapidement. Le viager occupé reste très intéressant et représente 95% des ventes dans certains pays de la communauté Européenne. Le crédirentier garde soit l’usufruit, soit le droit d’habitation de son bien.
Uniquement l’usufruit lui permet de garder la jouissance en louant le bien et d’en percevoir les loyers.
Dans les 2 cas il conserve une belle qualité de vie. Par contre le viager occupé est plus abordable qu’un viager libre avec un bouquet plus faible, des rentes moins importantes. Il est obligatoire de signer un acte devant un notaire pour acheter un bien en viager libre ou en viager occupé, c’est une vente immobilière. Les frais d’enregistrement sont facturés à l’acheteur.